今年库存2.5亿平方米自住型需求难撑持续回暖
作为经济的支柱型产业，楼市的真正回暖，直接关系经济复苏的启动。
根据北京、上海、深圳三地房地产交易管网数据统计，今年第一季度，京沪深三地新房交易量创新高，同比2008年同期新房交易量平均上涨了100%以上，北京和上海两地交易量甚至达到了2007年同期水平。
这是否意味着楼市回暖？
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，当前京沪深等主要城市楼市交易量结构主要为中小户型，为自住型需求，这些需求在楼市降价和政策利好刺激下释放，楼市能否持续这种高涨的交易量值得怀疑。
“预计自住型需求还将持续1-2个月，楼市真正的分水岭会在6月份前后出现。”易居中国房地产研究院发展研究所副所长杨红旭则对本报记者表示，届时，如果楼市需求不能从自住型需求向改善型和投资型需求接续，则下半年楼市可能会重新低迷。
户均69平米：自住型需求一枝独秀
记者根据北京房地产交易管理网数据，今年1月份以来，北京新房交易量就呈现逐月快速增加的趋势。
今年1月份，虽然有春节因素，北京房地产交易管理网暂停交易7天，但1月份新房交易套数达到了10511套。2月份，这一数据达到了19366套，环比1月份增长84.2%。3月份，北京新房交易数据达到了高峰值，为36774套，环比增长82%，同比增长94%。
上海的新房交易数据表现波动比较大。1月份新房成交为10783套，2月为35744套，3月为26577套。
不过，记者根据上海房地产交易管理网2月份的交易记录发现，实际上上海新房2月交易量受春节因素影响比较大。2月1日，上海新房交易量为21631套，为春节期间没有完成过户的买房者集中过户。
同样的春节因素，在北京反映在1月份。北京1月31日集中过户为10511套。因此，除去春节因素影响，上海2月份新房交易量实际数字约为16000套。以这个数据作为对比，上海3月份新房交易量环比上涨了66%。
同样，深圳的1-3月新房交易量呈现了逐月上升的趋势。1月份为4448套，2月份为5429套，3月份为8504套。今年一季度，深圳商品房共成交168.76万平方米，同比去年增加了239.42%。
“需要关注成交户型面积，”我爱我家控股公司副总裁胡景晖分析说，今年一季度北京新房成交平均套型面积为69平方米左右。3月份北京新房成交量最大，而成交户均套型面积则降到了64平方米。
而去年一季度北京新房户均成交套型面积约为164平方米。对此，胡景晖分析说，今年一季度新房成交呈现两个特点：一是政策性住房入市使整体成交套型面积下降；二是购买住房的多是自住型需求，而目前房价水平比较高的情况下，套型面积小和总价低的房屋受欢迎。
“今年一季度北京二手房交易量甚至比新房还高，3月份达到了2万套，”胡景晖说，二手房交易领涨全盘，也说明了自住型需求占主流。
一份购房调查报告表明，今年一季度新房购买者人群中，有70%是自住需求，结婚住房需求居多。
上海一季度成交户型面积约为68平方米，也比去年同期有很大幅度的下降。而深圳的成交户型面积仍在92平方米左右。
据北京市统计局数据，今年3月中上旬，60-90平方米的小户型仍旧是市场需求的主力。市场供销比为4.2∶1，仅比上期扩大0.1。
“在大量新盘入市的情况下，小户型需求仍很旺盛，供需比关系比较好，”胡景晖说。
今年库存高达2.5亿平方米
“成交量上升很大程度上是反弹，很难说是市场反转的信号，”胡景晖分析说。
华远地产董事长任志强说，对于房地产行业来说，库存消化还远远没有完成。
他分析，房地产库存可以分为三类：待开发土地、在建房子、在销售现房。目前，全国开发商手里待开发的土地约有3.6亿公顷，按照这几年的开发量，每年需要竣工8亿平方米左右，才能消化得完这些库存的土地。
但是2008年全国房屋竣工量只有不到6亿平方米，剩下的2亿平方米房屋转移到今年的话，需要竣工近10亿平方米。目前全国房屋空置面积已经达到1.6亿平方米。因此，即使今年出现2007年那样的楼盘旺市，全年房屋库存也会有2.5亿平方米。
这意味着全国每年房屋销量的1/3房屋处于库存状态，而这种高库存状态也使开发商将主要精力放在库存消化上，对开发投资和再拿地的积极性都很低。
北京统计局的数据也表明，今年1-2月份北京市房地产投资64.6亿元，同比下降29.4%，其中投资上亿元的大项目下降尤其厉害，去年是32个，今年降低到14个。1-2月，北京市商品房新开工面积210.8万平方米，同比下降39.6%，其中住宅新开工85.1万平方米，下降62.7%。
在高库存的压力下，开发商纷纷降价促销。根据北京统计局数据，今年1-2月份北京四环内期房价格下降了1355元/平方米，成交均价为14226元/平方米。
据国泰君安日前给上海政协递交的《上海房地产趋势分析》，上海2009年可售楼盘为165个，共计2237万平方米。到2009年底，上海有4288万平方米库存商品房待消化，按照2008年月均130万平方米的消化速度，上海消化完全部库存需要33个月。
任志强也表示，目前房地产企业仍在减少开工量，没有看到企业信心复苏的迹象。今年一季度，全国土地平均流标量为40%。
据任了解，1-2月份，全国约有6个城市采取了直接给予人头补贴的办法消化本地楼市库存。另有12个城市实行了基础设施配套费减免、税费减免和购房入户等方式帮助开发商减轻库存。
“有的地方政府推出了用地申购的办法，”任志强说，房地产与地方的土地财政息息相关，房地产高库存如果不消化，也意味着地方土地财政难以持续。为此，有的地方政府改变了土地招拍挂的做法，在推地上采取“申购”的做法，防止土地流标的情况再延续。
反弹恐难持续
“分析第一季度的交易结构，投资型和改善性需求没有释放出来，”顾云昌对本报记者说，第一季度主要交易房屋户型面积都比较小，而这些购房需求是在2008年下半年以来积蓄下的，也就是说，目前释放出来的自住型需求，是2008年下半年和2009年一季度的购房需求。
在中央和地方的刺激政策下，首次置业的需求大量释放，但是这种需求的购买力有多大，能否持续？
杨红旭认为，华东地区购房需求反弹开始时间较短，自住型需求还能持续一段时间，预计上海、江苏等华东地区楼市反弹还降持续1-2个月的时间。
顾云昌对记者说，深圳等珠三角地区楼市调整时间开始比较早，调整幅度也很大。本轮经济复苏也将从珠三角开始，楼市的全面反弹也会从珠三角开始。
而从京沪深三地的一季度交易数据对比来看，珠三角地区整体交易量仍旧比较小，环比增幅也不大，没有出现北京、上海两地那样突飞猛进般的反弹。
中国社科院城市环境研究中心研究员杨重光近日也做了相关方面调查的情况，他认为，珠三角地区经济复苏还没有出现，房地产市场也不会出现全面的反弹。
东亚银行中国区副行长林志民对本报记者说，楼市交易量的复苏与今年的信贷投放政策放宽有关。从东亚银行情况来看，3月份房贷比2月份翻了一倍。其中个人按揭贷款占了9成。
但是，目前的信贷政策仅是对首套自住型住房给予7折利率的优惠，二套房贷优惠贷款政策没有最终出来。由此使占市场2/3的改善性需求和投资型需求难以释放出来。
“一个完整的购买市场是由这三方面需求共同构成的，单独依靠某一方面的需求是不健全的，也是难以持续的，”胡景晖说。
此外，现在的房价也是一个阻碍因素。
3月31日，北京社科院发布研究报告称，目前国际上能够接受的房价与收入比是3∶1到6∶1。而北京目前房价是15162元/平方米，为收入的23倍，远远高于国际标准。
北京社科院的研究报告认为，在房价没有降到居民收入可承受的水平前，谈不上刚性需求释放。
而受市场刺激，北京开发商纷纷选择4月份推新盘，在大量新盘的堆压下，北京房价和交易量可能会持续下降。
阳光100董事长易小迪在“透视中国楼市迷局”论坛上表示，当前全国主要城市的交易量的确出现了反弹，但是这是建立在房价降低的基础上的。如果是反弹，则会是房价和交易量双双出现上涨，目前仅是价跌量涨，应该是理性回归，并不是市场反弹。
“30-40岁的中产家庭购买100平方米以上的房屋应该是市场购买主力，”胡景晖说，如何将改善性需求和投资型需求刺激出来，将是下一步政府政策制定考虑的重点。
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